정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예를 2026년 5월 9일로 예정대로 종료하기로 확정했습니다.
다만 시장 혼란을 줄이기 위해 잔금 기한 연장, 임차인 거주 주택의 실거주 의무 유예 등 보완 방안을 함께 마련했으며, 관련 시행령 개정안은 2월 13일부터 입법예고됩니다.
1. 다주택자 양도세 중과 유예, 왜 종료되나
다주택자 양도세 중과 유예는 부동산 시장의 급격한 위축을 막기 위해 한시적으로 운영돼 왔습니다.
그러나 정부는 정책의 예측 가능성과 신뢰성 확보를 위해, 이미 예고된 대로 일몰 기한을 연장하지 않고 종료하기로 결정했습니다.
즉, 2026년 5월 9일 이후 양도분부터는 다시 중과세가 적용됩니다.
2. 5월 9일 이전 매도 시, 중과 배제 조건은?
현재 규정상 2026년 5월 9일까지 양도(잔금·등기 기준)가 완료된 경우에 한해 양도세 중과가 적용되지 않습니다.
다만 조정대상지역 지정 시점에 따라 잔금 기한에 차이가 있습니다.
기존 조정대상지역 (2025년 10월 15일 기준)
✔ 대상 지역 : 서울 강남구·서초구·송파구·용산구
✔ 5월 9일 이전 매매계약 체결
✔ 계약일로부터 4개월 이내 잔금·양도 완료
→ 중과세 미적용
신규 조정대상지역 (2025년 10월 16일 이후 지정)
✔ 기존 4개 구 외 조정대상지역
✔ 5월 9일까지 매매계약 체결
✔ 계약일로부터 6개월 이내 양도
→ 중과세 미적용
신규 지정 지역의 경우, 갑작스러운 규제 적용을 고려해 기존 지역보다 2개월의 추가 유예 기간이 부여됩니다.
3. 토지거래허가·실거주 의무, 어떻게 달라지나
정부는 매도 과정에서 가장 큰 걸림돌로 지적돼 온 실거주 의무도 제한적으로 완화합니다.
✔ 임차인이 거주 중인 주택
- 개정안 발표일 현재 체결된 임대차계약이 있는 경우
- 최초 계약 종료일까지 실거주 의무 유예
- 단, 늦어도 2028년 2월 11일까지는 실거주를 위해 입주해야 함
이는 임차인의 주거 안정을 보호하면서도, 매도 자체가 막히는 상황을 방지하기 위한 조치입니다.
4. 주택담보대출 전입신고 의무도 함께 완화
보완 조치에 맞춰 주택담보대출 실행 시 전입신고 의무도 조정됩니다.
기존 : 대출 실행일로부터 6개월 이내
변경 : ① 대출 실행일로부터 6개월 또는 ② 임대차계약 종료일로부터 1개월 → 둘 중 더 늦은 시점까지 허용
5. 모든 경우에 적용되지는 않습니다
이번 실거주·전입신고 의무 유예 조치는 다음 조건을 모두 충족하는 경우에만 적용됩니다.
✔ 다주택자가 보유한 조정대상지역 주택을
✔ 무주택자에게 매도하는 경우
✔ 무주택자 판단 기준 : 토지거래허가 신청일 및 대출 신청일 기준
즉, 다주택자 간 거래에는 적용되지 않습니다.
6. 시행 일정 정리
✔ 2월 13일 : 「소득세법 시행령」·「부동산거래신고법 시행령」 개정안 입법예고
✔ 2월 중 : 공포 및 시행 목표
✔ 2026년 5월 9일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료
마무리 정리
이번 조치는 단순한 세금 종료 공지가 아니라, “언제까지, 어떤 조건으로 팔 수 있는지”를 명확히 제시한 정책 정리에 가깝습니다.
특히 조정대상지역 여부, 계약일과 잔금 기한, 임차인 존재 여부에 따라 세금 부담이 완전히 달라질 수 있는 만큼,
다주택자라면 5월 9일 이전 일정 관리와 계약 구조 점검이 필수입니다.
